Le crowdfunding immobilier est un choix lucratif mais avec des risques à prendre en compte. C’est une option à envisager pour diversifier votre portefeuille et obtenir un retour sur investissement allant jusqu’à 10% pour des liquidités à moyen terme. Les plateformes en ligne spécialisées permettent de prêter de l’argent à des marchands de biens ou des promoteurs immobiliers, une opportunité accessible à tous, même avec un apport faible. Bien que les pertes soient peu courantes, il existe un risque de défaut de paiement de certaines entreprises de crowdfunding. Voici quelques conseils pour minimiser ces risques et maximiser les bénéfices.
Bien choisir sa plateforme de crowdfunding
Il est primordial de bien choisir la ou les plateformes de financement participatif à travers lesquelles vous investirez. En France, il existe environ quarante plateformes enregistrées. Il est important de vérifier si elles détiennent le label “Plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises“, information qui figure normalement en bonne place sur leur documentation et sur leur site. Ce label signifie qu’elles sont régulées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).
Il est également important de vérifier si la plateforme dispose du statut requis pour exercer. Trois statuts différents existent :
- Conseiller en investissement participatif (CIP),
- Intermédiaire en financement participatif (IFP),
- Prestataire de services d’investissement (PSI)
Vous pouvez vérifier que la plateforme est bien enregistrée sous l’un de ces statuts en consultant le site de l’Orias (orias.fr) et en saisissant le nom de la société.
Enfin, une plateforme peut être membre d’une association professionnelle telle que Financement Participatif France et afficher le logo correspondant sur sa page. Cela constitue un gage de sérieux supplémentaire.
Ces plateformes d’intermédiation de financement n’appliquent généralement aucun frais sur les sommes que vous pouvez investir, car elles se rémunèrent directement auprès des porteurs de projets, en prélevant un pourcentage du montant collecté par le promoteur immobilier.
Sélectionnez les projets immobiliers attentivement
Lorsque vous investissez dans le crowdfunding immobilier, vous avez accès à une variété de projets proposés par différents types d’acteurs tels que les promoteurs immobiliers, les marchands de biens et les aménageurs fonciers. La plupart des plateformes exigent un investissement minimum de 1000 euros pour participer à un projet, bien que certaines offrent un ticket d’entrée plus bas.
Avant de vous engager, il est important de consulter le document d’information réglementaire synthétique (Dirs) pour chaque programme, qui détaille son mode de financement, son niveau de risque, sa durée et le rendement proposé. Chez certaines plateformes, vous pouvez également accéder à une note d’investissement d’une trentaine de pages, qui présente l’historique de l’entreprise, ses réalisations passées et une description du programme à financer.
Il est également important de tenir compte de l’emplacement géographique des projets et de préférer ceux situés dans des zones où le marché immobilier est dynamique pour optimiser vos gains. De manière générale, préférez des zones que vous connaissez bien et dont vous avez pu observer l’intérêt au fil des ans. Choisir un projet à proximité de chez vous est aussi intéressant dans la mesure où il vous permettra de suivre plus facilement son évolution.
Investir de manière diversifiée
Il est judicieux de ne pas mettre tous vos investissements sur une seule plateforme ou dans une seule opération. Vous pouvez diversifier en investissant dans différentes opérations sur diverses plateformes. Il est également recommandé de diversifier par typologie d’acteurs en choisissant des promoteurs, des marchands de biens et des aménageurs fonciers différents.
Évitez également d’investir dans des projets qui sont tous financés par une même entreprise. Pour diversifier davantage, vous pouvez également investir dans différents secteurs géographiques. La nouvelle réglementation européenne sur les plateformes de financement participatif permettra de financer des porteurs de projets dans d’autres pays du continent.
Vous pouvez également diversifier vos choix en fonction de la durée des propositions et en investissant dans des dossiers présentant différents niveaux de risque et donc de rendement. Ne vous précipitez pas uniquement sur les annonces présentant une rentabilité élevée, qui sont généralement aussi les plus risquées.
Choisir une fiscalité adaptée
En matière fiscale, le placement participatif présente l’avantage d’être simple. Les intérêts perçus doivent être déclarés en tant que “revenus mobiliers”, quel que soit le type d’actif dans lequel vous avez investi. Depuis 2018, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à un taux global de 30%, soit 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Vous pouvez également opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui peut être plus avantageux pour les contribuables peu imposés. Dans tous les cas, les intérêts perçus ne sont pas pris en compte pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car ils sont considérés comme des revenus mobiliers. Si vous investissez dans des projets immobiliers via le crowdfunding plutôt que d’acheter un bien immobilier pour le louer, vous évitez l’imposition des loyers, qui varie selon que vous louez un bien meublé ou non-meublé, ainsi que la taxe foncière. La fiscalité devient avantageuse lorsque votre tranche marginale d’imposition est supérieure à 11%.
Cependant, si vous investissez en tant que personne morale, comme le ferait une entreprise qui place sa trésorerie, vos gains sont alors soumis à l’impôt sur les sociétés.
Etre attentif aux versements des intérêts
Bien que la remontée des taux puisse affecter certains investissements, le crowdfunding immobilier continue de croître de manière exponentielle et de générer des rendements attrayants. Selon un baromètre annuel publié par Fundimmo et HelloCrowdfunding, pour l’année 2021, 958 millions d’euros ont été collectés pour financer 1065 projets, soit une augmentation de 81% par rapport à l’année précédente. Ce montant représente une hausse de 90% par rapport à 2020. Bien que le taux d’intérêt moyen délivré aux investisseurs ait légèrement diminué à 9,2% en 2021, contre 9,3% en 2020, il reste attractif.
Les intérêts issus des titres financiers que vous achetez via une plateforme de financement participatif peuvent être payés mensuellement, trimestriellement, annuellement, ou même à la fin du projet. Il est important de lire attentivement le contrat de souscription avant d’investir. Les promoteurs et les marchands de biens ont principalement recours aux prêts obligataires, bien que certains projets soient financés par la vente d’actions ou de parts sociales. Quoi qu’il en soit, ne vous engagez que si vous comprenez et maîtrisez le montage financier.
Attention à vos liquidités
Il est important de prendre en compte que ces types d’investissements ont une durée moyenne de 21 mois, durant lesquels votre capital reste bloqué. Il est donc conseillé de ne placer que des sommes dont vous n’aurez pas besoin à court ou moyen terme. Il est important de noter que les projets peuvent prendre du retard, malgré des délais de six mois maximum.
Certains projets peuvent prendre plus de temps en raison de différents aléas, tels que des intempéries ou un retard dans la livraison de matériaux. En 2021, le taux moyen de retard inférieur à six mois était de près de 4,8%, tandis que les retards supérieurs à six mois concernaient environ 6,6% des projets.
Il est possible que certaines plateformes ne compensent pas les retards, mais les intérêts continuent de courir sur l’argent emprunté par les promoteurs et les marchands de biens, et sont généralement versés mensuellement. De plus, les taux offerts aux investisseurs peuvent être augmentés, suite à des retards dans les travaux par exemple.
Intégrer le risque de perte
Gardez à l’esprit que les investissements à haut rendement comportent des risques élevés. En plus des retards et des faillites potentielles des sous-traitants, les propriétés locatives peuvent ne pas se vendre, ce qui rend important d’examiner attentivement le niveau de précommercialisation et la localisation des biens.
Il est important de se rappeler qu’il existe toujours un risque de perte de tout ou partie de votre capital en cas de graves difficultés financières du porteur de projet. Bien que certaines opérations puissent offrir une hypothèque de premier rang ou une fiducie-sûreté, les investissements ne sont pas garantis. Seule la plateforme Finple propose une garantie avec une caution solidaire d’un assureur, mais cela ne s’applique qu’à certains dossiers.
