Le secteur de la promotion immobilière traverse une crise sans précédent, marquée par une chute drastique de l’activité, des ventes en berne et une perspective sombre pour l’emploi. Les promoteurs immobiliers appellent à des mesures de soutien urgentes alors que la suppression annoncée de certains dispositifs fiscaux menace de prolonger la crise.
Une année épouvantable. Ces termes ne sont pas exagérés pour décrire l’année 2023 pour les acteurs de la promotion immobilière. Tous les indicateurs sont au plus bas. Les projets de construction de logements de toutes sortes ont chuté de 22 % l’année dernière. Les autorisations de construire délivrées par les autorités locales ont suivi la même tendance, avec une baisse de 23,7 % sur une période de douze mois. Bien que les chiffres définitifs des ventes de logements neufs ne soient pas encore disponibles, un professionnel du secteur estime que l’activité des promoteurs immobiliers a diminué d’environ 50 % par rapport à une année normale. Les ventes devraient se situer entre 85 000 et 90 000 logements, alors qu’entre 2016 et 2019, les promoteurs vendaient en moyenne près de 165 000 logements par an.
Le déclin aurait été bien plus grave sans une mesure de soutien rare décidée par le gouvernement. Action Logement et CDC Habitat se sont engagés à acheter 45 000 logements auprès des promoteurs en 2023. « La moitié de l’activité des promoteurs en 2023 provient d’Action Logement et de CDC Habitat, contre une part normalement de seulement 25 % », explique un professionnel du secteur. Sans cette assistance, l’activité des promoteurs aurait chuté de plus de 70 % par rapport à une année normale. De plus, les marges bénéficiaires sont minces lors des ventes à ces acteurs. Les profits réalisés par les promoteurs en 2023 s’annoncent donc très limités.
Leurs clients habituels sont en train de disparaître. Au cours des neuf premiers mois de 2023, les ventes aux propriétaires occupants ont diminué de 40 % par rapport à la même période de 2019, avant la crise sanitaire. La situation est encore pire pour l’autre grande catégorie d’acheteurs : les investisseurs particuliers, qui achètent pour louer, ont vu leurs achats chuter de 64 % sur la même période. Les acheteurs institutionnels comme les banques ou les assureurs ont également déserté, d’autres investissements offrant de meilleurs rendements.
La hausse des taux d’intérêt a déclenché cette crise en rendant le coût du financement plus élevé pour les ménages. Auparavant, de nombreux ménages étaient déjà aux limites de leurs capacités de remboursement en raison de l’augmentation des prix des logements neufs ces dernières années. Malheureusement, les prix dans le neuf risquent de rester élevés en raison de la raréfaction des terrains, de l’augmentation des prix des matériaux de construction et des salaires, ainsi que des normes et contraintes toujours plus coûteuses.
En juin 2023, le gouvernement a annoncé un plan de soutien mené par Action Logement et CDC Habitat. Cependant, il a également pris des mesures que les acteurs du secteur jugent préjudiciables pour l’avenir. Notamment, une réduction du prêt à taux zéro (PTZ), une mesure en place depuis 1995 et bénéficiant principalement aux ménages achetant leur première résidence. « De nos jours, devenir propriétaire est pratiquement impossible pour les primo-accédants sans apport », constate un professionnel de l’immobilier.
Les acteurs redoutent surtout la suppression programmée du dispositif Pinel au 1er janvier 2025. C’est la première fois depuis trente-huit ans que les promoteurs ne disposeront pas d’un tel soutien pour les investisseurs particuliers. Bien que l’efficacité de cette incitation fiscale soit souvent remise en question, elle a indéniablement contribué à la construction de nombreux logements destinés à la location. L’assouplissement de la loi SRU pour inclure les logements intermédiaires dans les quotas de logements sociaux pourrait soulager quelque peu les promoteurs, les maires étant alors plus enclins à délivrer des permis. Cependant, cela ne suffira pas à relancer le marché.
Dans ce contexte, l’année 2024 s’annonce à nouveau difficile. « Nous terminons actuellement les projets en cours, mais nous n’en lançons pas de nouveaux », souligne un représentant du secteur. Les promoteurs sont obligés de s’adapter. Face aux difficultés à commercialiser les logements et à dégager des marges suffisantes, ils augmentent le taux de précommercialisation, c’est-à-dire le pourcentage de logements vendus sur un projet avant le début des travaux. Cela entraîne le report ou même l’annulation de certains chantiers.
Malheureusement, cela se traduit inévitablement par une perte d’emplois. En 2023, la plupart des promoteurs ont mis en place des plans d’économies, ne remplaçant plus les départs et renouvelant les contrats à durée déterminée avec parcimonie. « Nous avons mis en place un plan nous permettant de réduire nos coûts de 25 % », explique un professionnel du secteur. Pour l’instant, seul un grand promoteur, Vinci Immobilier, a annoncé un plan de licenciement, actuellement en négociation avec les syndicats. Nexity, le premier promoteur français, prendra sa décision d’ici la publication de ses résultats annuels. Pour renforcer son bilan, le promoteur a cédé la plupart de ses activités de services à un fonds d’investissement pour 400 millions d’euros.
D’autres promoteurs envisagent également des plans sociaux. Quant aux petits acteurs du secteur, ils devraient licencier au fil de l’eau, sans nécessairement passer par des plans sociaux formels. Cependant, l’impact sur l’emploi sera tout aussi désastreux. Certains pourraient même être contraints de mettre la clé sous la porte. En outre, le ralentissement de l’activité immobilière affectera les métiers connexes, de la construction aux architectes en passant par les notaires. La Fédération du bâtiment prévoit la disparition de 150 000 emplois en 2024 et 2025.
Face à cette situation, l’ensemble de la profession s’est mobilisé dans une grande “alliance pour le logement”, demandant des mesures de soutien au gouvernement. Les premières propositions du premier ministre n’ont cependant pas convaincu. « Le discours sur le choc de l’offre avait du sens en 2017, mais aujourd’hui, il faut soutenir la demande », analyse un professionnel du secteur. En d’autres termes, soutenir avant tout les acheteurs de biens immobiliers.
