Les investisseurs cherchant des moyens de défiscalisation ont traditionnellement préféré les biens immobiliers neufs, mais la situation actuelle, avec une offre limitée de programmes neufs, pourrait les pousser à se tourner vers l’immobilier ancien. Le gouvernement propose plusieurs dispositifs, souvent liés à la rénovation ou à la location sociale : Denormandie, Pinel réhabilité, Loc’Avantages, Malraux, ou encore Monuments historiques. Le choix dépend du profil de chaque investisseur, mais il est essentiel de se rappeler que la défiscalisation ne doit pas prendre le pas sur le rendement locatif.
Les professionnels du secteur ne parlent plus de crise, mais d’une véritable tempête. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes aux propriétaires occupants ont chuté de 36,5 % au troisième trimestre 2023 par rapport à 2022, et de 58,6 % pour les investisseurs particuliers. Les taux d’intérêt en hausse et le manque d’offre sont en cause. Face à ce contexte, les particuliers intéressés par l’investissement locatif pourraient trouver avantageux de se tourner vers l’immobilier ancien.
Pourquoi attendre pour mettre en œuvre une stratégie de constitution de patrimoine immobilier, notamment en vue de sécuriser sa retraite ? Pour les investisseurs, le coût des taux d’intérêt est relativement faible par rapport à l’investissement total, une partie des frais étant défiscalisée. Il est inutile d’attendre une baisse des prix de l’immobilier ancien, car celle-ci ne sera pas significative, sauf pour les ventes urgentes. L’essentiel est de comparer les gains potentiels avec d’autres formes d’épargne, la défiscalisation venant ensuite améliorer le rendement de l’achat immobilier.
Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont disponibles pour l’immobilier ancien, chacun avec ses conditions de travaux, de loyers et de revenus des locataires. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser chaque solution selon le profil fiscal et patrimonial de l’investisseur. Les dispositifs s’adressent à des profils différents : Denormandie, plus ouvert avec un investissement de 250 000 à 300 000 euros ; Malraux, pour des investissements de 300 000 à 500 000 euros ; Monuments historiques, destiné aux investisseurs à revenus exceptionnels.
La loi Denormandie, en vigueur depuis 2018 et prolongée jusqu’en 2024, vise à revitaliser les centres-villes de 250 communes. En échange d’une location sur six, neuf ou douze ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % sur le coût total de l’opération, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total. Les travaux doivent concerner l’énergie, la modernisation, l’assainissement, etc. Le dispositif Malraux concerne les biens anciens à caractère historique, avec une rénovation complète et une réduction d’impôt généreuse jusqu’à 400 000 euros.
Les monuments historiques nécessitent une rénovation complète, avec une déduction des revenus fonciers et du revenu global sans limite. Le déficit foncier permet de déduire les charges du revenu foncier imposable, avec un plafond doublé pour les travaux énergétiques. Il peut être cumulé avec la loi Pinel dans l’ancien rénové, qui offre des déductions fiscales similaires au Pinel neuf. Le dispositif Loc’Avantages, remplaçant le dispositif Cosse, offre une réduction d’impôt en échange d’un loyer inférieur au marché.
En conclusion, la nue-propriété dans l’ancien est une option peu utilisée mais en développement, réservée à des investisseurs capables d’investir sans percevoir de loyers pendant plusieurs années, avec l’avantage de ne pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.