Le dispositif du déficit foncier a récemment été revu. Quelles sont les nouvelles modalités du dispositif ? Comment peut-on en tirer parti pour alléger l’imposition des revenus locatifs ? Offre-t-il de nouvelles opportunités ?
La fiscalité immobilière française est réputée pour être lourde et complexe. Les propriétaires bailleurs sont particulièrement touchés par la taxation des revenus locatifs, qui sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour les contribuables les plus aisés, le taux d’imposition des revenus locatifs peut dépasser 60%, voire 66,2% avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Heureusement, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier du dispositif du déficit foncier pour réduire leur imposition. Ce mécanisme a été récemment renforcé par la loi de finances rectificative de décembre 2022, qui double temporairement le montant du déficit foncier déductible du revenu global pour certains propriétaires jusqu’en 2025. Les critères d’éligibilité ont été précisés par un décret du 21 avril 2023.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Si les charges locatives d’un propriétaire bailleur d’un logement non meublé dépassent ses recettes, il peut bénéficier d’un avantage fiscal appelé “déficit foncier”. En effectuant certains travaux, il peut abaisser le montant de son impôt sur le revenu. Le déficit foncier s’applique si le bailleur est imposé au régime réel et si ses loyers annuels dépassent 15000 euros ou s’il a choisi ce régime. Le choix du régime réel est définitif pour une durée de trois ans. Sinon, le bailleur peut opter pour le régime micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs hors charges.
Les revenus fonciers inférieurs à 15000 euros par an sont éligibles au régime micro-foncier, qui propose un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs hors charges. En revanche, le déficit foncier est réservé aux contribuables relevant du régime d’imposition au réel, dont les loyers encaissés dépassent 15000 euros par an ou ceux qui ont opté pour ce régime. Pour le déficit foncier, la partie déductible du revenu global est plafonnée à 10 700 euros par an, excluant les intérêts d’emprunt. Les dépenses éligibles comprennent les frais de gestion, la taxe foncière, les primes d’assurance, les réparations et l’entretien. Le déficit foncier excédant ce seuil peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les propriétaires bailleurs qui louent un logement meublé peuvent également opter pour le régime réel, même si les loyers perçus sont inférieurs à 15 000 euros par an. Dans ce cas, ils peuvent amortir le logement et les meubles.
Comment fonctionne le nouveau dispositif du déficit foncier ?
Le déficit foncier est concerné par une modification de la loi qui double le plafond annuel déductible du revenu. Celui-ci est ainsi augmenté de 10700 euros à 21400 euros. Cette mesure vise à encourager les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique de leur logement et sortir du statut de « passoire énergétique ». Elle s’applique sous réserve que les travaux permettent de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D et est valable pendant trois ans à compter de la date d’engagement des travaux.
La mesure récente permet de doubler le déficit foncier imputable au revenu dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, pour sortir un logement de la classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Cette mesure s’applique pour les dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, à condition que le changement de classe énergétique soit effectué avant le 31 décembre 2025. Seules les dépenses engagées à partir du 5 novembre 2022 sont concernées, afin d’éviter les effets d’aubaine. Ce régime n’est pas optionnel et s’applique pour l’imposition des revenus fonciers de 2023 à 2025. Le contribuable doit justifier le nouveau classement du bien avec une étiquette A, B, C ou D avant le 31 décembre 2025. Pour cela, deux diagnostics de performance énergétique (DPE) doivent être réalisés, l’un avant les travaux et l’autre après. Si le niveau de performance minimal correspondant à la classe D n’est pas atteint, l’avantage fiscal peut être remis en cause.
Le décret publié le 21 avril 2023 fournit des précisions sur les travaux éligibles au super déficit foncier ainsi que sur les documents à fournir pour justifier ces travaux. Les travaux admissibles sont énumérés dans le Code de la construction et de l’habitation (articles D.319-17 et D.319-16) et comprennent, entre autres, l’isolation thermique des toitures, murs, parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, l’installation, la régulation ou le remplacement de systèmes de chauffage et l’isolation des planchers bas. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le contribuable devra fournir à l’administration fiscale les devis et factures pertinents, ainsi que les deux DPE exigés.
Qui est réellement concerné ?
La mesure visant à doubler le plafond du déficit foncier déductible a pour objectif de prendre en compte le coût réel des travaux de rénovation énergétique pour les bailleurs. Cependant, la possibilité d’imputer des déficits fonciers sur le revenu global n’est généralement pas avantageuse pour les contribuables. Cette mesure est davantage une mesure d’accompagnement que d’optimisation. Seuls les contribuables relevant des tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu seront concernés, ce qui devrait concerner très peu de bénéficiaires.
Le nouveau bénéfice fiscal lié à la rénovation énergétique est soumis à certaines limites. Tout d’abord, il ne concerne pas les locations meublées et exclut les travaux courants. De plus, les bailleurs doivent être prudents s’ils choisissent de sortir du régime du micro-foncier pour profiter de cet avantage, car cette option est irrévocable pendant trois ans. Cette décision doit être prise après une analyse minutieuse des revenus et charges locatives prévus, et être réévaluée chaque année pour éviter des surprises désagréables.
Il convient de noter qu’il existe un inconvénient majeur à imputer un déficit foncier sur son revenu global grâce au doublement du plafond : le bailleur réalise immédiatement une économie d’impôt supérieure à celle qu’il aurait pu réaliser auparavant. Cependant, cette économie d’impôt ne lui permet d’économiser que sur l’impôt lui-même. En revanche, s’il pouvait reporter ce déficit sur ses revenus fonciers futurs pendant dix ans, il pourrait économiser à la fois sur l’impôt et les prélèvements sociaux. Il est donc important de bien réfléchir et de réaliser des calculs précis avant de déclarer ses impôts.
