Profitez de décotes allant jusqu’à 20% et des avantages fiscaux renforcés en 2022. Comment saisir les opportunités pour un investissement malin ?
Les propriétés avec un mauvais diagnostic énergétique (DPE F ou G) font face à de nouvelles réglementations, empêchant leurs propriétaires d’augmenter les loyers et bientôt de les mettre en location. Avec environ 7,2 millions de biens dans cette catégorie, leurs propriétaires doivent envisager l’avenir de ces biens coûteux à rénover.
Cependant, cette situation offre une opportunité pour les acheteurs en quête de bonnes affaires, d’autant plus depuis le doublement prévu du déficit foncier dans le projet de loi de finances rectificative pour 2022, qui constitue l’avantage fiscal principal pour investir dans des biens avec travaux. Voici une présentation détaillée des opportunités à saisir.
Une réglementation de plus en plus sévère
Ces derniers temps, plusieurs lois ont été promulguées, ce qui incitera probablement les propriétaires à vendre leur bien immobilier. En effet, à partir du 1er janvier 2023, il sera illégal de louer un logement de classe G, qui consomme plus de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an.
D’ici 2025, les logements classés G devront sortir du parc locatif, suivis en 2028 par ceux classés F, puis en 2034 par les biens étiquetés E. Une étude réalisée par Meilleurs Agents et Seloger en avril 2022 a révélé une augmentation des mises en vente en 2021 : + 8 % sur un an pour les appartements notés F ou G, contre 3,5 % pour les appartements mieux notés, et 7,4 % pour les mises en vente de maisons énergivores, alors que les mises en vente de maisons bénéficiant d’un meilleur DPE ont diminué (-10,4%). Ces chiffres montrent que les propriétaires réfléchissent à se séparer de leur bien immobilier avant l’interdiction de location pour les logements classés G à partir du 1er janvier 2023.
Les acheteurs et les investisseurs attendent avec impatience la mise en vente de ces biens immobiliers, espérant une baisse des prix. Les acheteurs devront négocier les prix en fonction des coûts de rénovation. Dans cette optique, il peut être judicieux de chercher des communes où les prix d’achat sont moins élevés pour obtenir un produit de revenus.
Profitez de la réduction de prix, réalisez des rénovations et louez à un tarif équitable
Le succès de ces investissements repose sur un équilibre délicat entre plusieurs facteurs tels que le prix d’achat, le coût de l’emprunt, le potentiel locatif et les travaux de rénovation nécessaires. En ce qui concerne le prix, il est actuellement plutôt orienté à la baisse. D’après la note de conjoncture immobilière sur la valeur verte des logements publiée par les Notaires de France, les maisons classées F ou G sont sujettes à une décote de 3 à 20 % selon les régions par rapport à celles notées D, tandis que les appartements subissent une décote de 2 à 11 % par rapport aux biens notés D.
Les investisseurs doivent évaluer les économies réalisables sur le prix d’achat, en tenant compte des coûts des travaux de rénovation énergétique. Pour être sereins pendant longtemps, il est recommandé de viser un surclassement réel, par exemple de F ou G à C, après les travaux. Toutefois, le surclassement dépend des rénovations énergétiques nécessaires, et l’achat d’un bien immobilier ancien implique toujours des travaux. Il est donc important d’évaluer le coût des travaux en fonction du prix d’achat, puis en tenant compte des futurs loyers. Le coût des travaux peut être élevé et varie en fonction de la qualité des matériaux et de l’ampleur de la rénovation.
Utilisez les aides pour les propriétaires bailleurs
Des aides sont disponibles pour aider les propriétaires bailleurs à financer des travaux de rénovation énergétique. MaPrimeRénov’ est la principale aide, dont le montant dépend de la localisation, des revenus et des équipements à financer. Les certificats d’économies d’énergie (CEE) peuvent également compléter cette aide. Leur montant dépend de vos ressources et du type d’équipement à installer. En acceptant des loyers plafonnés, vous pourrez bénéficier des aides de l’Anah et des aides locales à l’amélioration de l’habitat proposées par votre commune ou votre région. De plus, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), un prêt de 50000 euros sans intérêt, peut aider à financer certains travaux à moindre coût. Il est important de noter que les travaux doivent être réalisés par des artisans “reconnus garants de l’environnement” (RGE), quelle que soit la formule choisie.
Il est possible que vous ayez besoin de financer les travaux avec un prêt. Cependant, soyez attentif aux conditions d’octroi de crédit, car elles se durcissent de plus en plus. De plus, les banques fixent des critères stricts pour financer les biens, et elles peuvent être réticentes si la performance énergétique du logement n’est pas bonne, surtout pour un investissement locatif. Toutes ces dépenses, additionnées les unes aux autres, contribuent au montant du loyer futur, qui doit être en accord avec le marché local. Inutile de faire des rénovations excessives si la demande locative est faible.
Profitez du doublement du plafond du déficit foncier
Une excellente nouvelle pour les propriétaires qui entreprennent des travaux de rénovation énergétique, le projet de loi de finances rectificative pour 2022 (adopté fin décembre) prévoit une augmentation du plafond du déficit foncier. De 2023 à 2025, le montant du déficit sera doublé, passant de 10 700 à 21 400 euros. Cela signifie que si les dépenses engagées pour les travaux, les intérêts d’emprunt, les charges et les frais sont supérieurs aux loyers perçus, le déficit foncier résultant peut être déduit de votre revenu imposable, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu. Cette opération est d’autant plus avantageuse si vous vous trouvez dans une tranche d’imposition élevée.
