Au cours des douze derniers mois, le prix moyen du mètre carré à Paris a connu une baisse de 5,1 %, selon les indices Meilleurs Agents – « Les Echos » au 1er mai 2023, ce qui constitue une baisse record depuis la crise. Dans d’autres villes de France, le marché immobilier réagit différemment à la hausse des taux d’intérêt.
La situation immobilière dans la capitale parisienne évolue.
En effet, le prix moyen du mètre carré a encore baissé de 0,5 % en avril, d’après les indices Meilleurs Agents – « Les Echos » au 1er mai 2023. Cette plateforme immobilière indique que sur un an, cette baisse s’élève à 5,1 %. Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, remarque que c’est la plus forte baisse enregistrée après celle qui a suivi la crise financière de 2008. En effet, entre juillet 2008 et avril 2009, les prix à Paris avaient chuté de 7,5 %. Toutefois, le prix moyen du mètre carré dans la ville reste légèrement au-dessus de la barre symbolique des 10 000 euros, à 10 082 euros du mètre carré. Il est également important de remettre cette baisse rapide, bien qu’importante, dans son contexte. Sur les dix dernières années, le prix du mètre carré a augmenté de 22 % à Paris.
D’autres villes de France sont également touchées par la baisse des prix. À Lyon, par exemple, la baisse annuelle atteint désormais 3,1 %. En avril seulement, le prix du mètre carré à Lyon a baissé de 0,7 % pour atteindre 5 145 euros du mètre carré. À Bordeaux et à Montpellier également, les derniers mois ont été difficiles, entraînant une baisse annuelle du prix du mètre carré respectivement de 2 % et de 1,3 %.
Les zones rurales continuent de faire exception à la tendance baissière qui sévit dans les grandes métropoles françaises.
Si, sur un an, le prix moyen du mètre carré en France a progressé de 1,7 %, il a baissé de 5,1 % à Paris sur les douze derniers mois, selon les indices Meilleurs Agents – « Les Echos » au 1er mai 2023. Toutefois, dans les 30 000 communes rurales, où résident 20 % des Français, les prix continuent à grimper, ayant augmenté de 0,6 % au cours des quatre derniers mois.
Cette différence de tendance s’explique notamment par la hausse des taux d’intérêt qui réduit la capacité d’emprunt des ménages. Si, il y a dix-huit mois, un taux de 1 % permettait de rembourser un crédit de 217 000 euros sur 20 ans avec une mensualité de 1 000 euros, aujourd’hui, avec un taux de 3,5 %, cette mensualité ne permet plus d’emprunter que 172 000 euros, soit 21 % de moins.
« On reste sur un ralentissement général, nuance Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Les années précédentes, les prix en zones rurales avaient progressé de 11 % en 2021 et de 6 % en 2022. Si dans ces communes, on termine l’année à +2 ou +3 %, ce sera certes de nature à soutenir le marché français, mais le changement de paradigme est bien global », ajoute-t-il. En effet, cette pression à la baisse sur les prix de l’immobilier est ressentie localement et s’explique par un accès plus difficile au crédit, avec une hausse des taux d’intérêt qui limite la capacité d’emprunt des ménages.
Sensibilité des zones rurales et des métropoles aux taux
La capacité d’emprunt des ménages est restreinte sur l’ensemble du territoire en raison de la hausse des taux d’intérêt. Selon la Banque de France, l’encours des crédits immobiliers aux particuliers à Paris a augmenté de 4,6 % entre février 2022 et février 2023 pour atteindre 89,7 milliards d’euros à fin février. Au niveau national, la croissance annuelle est similaire, à +4,8 %. Toutefois, la baisse du taux de croissance annuelle de l’encours des crédits est un peu plus heurtée à Paris qu’au niveau national, selon l’institution. Si la restriction de la capacité d’emprunt est la même, pourquoi contamine-t-elle davantage le marché immobilier des métropoles, notamment Paris, que celui des zones moins denses ? Selon le directeur scientifique de Meilleurs Agents, Thomas Lefebvre, c’est parce que le pouvoir d’achat immobilier est plus contraint dans les villes où l’inflation immobilière a été particulièrement forte ces dernières années. « Le prix du mètre carré en zone rurale est en moyenne de 1250 euros. A Paris, il est de 10000 euros. Les prix à Paris sont donc huit fois plus élevés qu’en zone rurale. Mais le revenu des ménages parisiens n’est pas huit fois plus élevé, donc leur pouvoir d’achat est plus sensible au coût du crédit », explique-t-il.
Pour illustrer cela, la start-up immobilière Virgil, implantée en Île-de-France, a récemment estimé qu’un salaire net mensuel de 6500 euros est nécessaire pour rembourser le crédit, sans apport, d’un appartement de 40 mètres carrés à Paris. Cela représente presque deux fois la rémunération moyenne d’un salarié travaillant à Paris. En équivalent temps plein, le salaire mensuel moyen dans le privé était de 3310 euros en 2019, selon l’Insee.
Les primo-accédants exclus du marché immobilier
Selon Thomas Lefebvre, les primo-accédants sont actuellement exclus du marché immobilier des grandes villes de France, où ils représentent pourtant 30% des acheteurs potentiels. Cette situation est préoccupante, car le marché risque d’être animé essentiellement par les ménages déjà propriétaires, qui soutiendront les prix en augmentant la demande. Nice, où les prix continuent de grimper, est un exemple de cette tendance, car la ville compte proportionnellement moins de primo-accédants que les autres villes.
En réponse à cette situation, le gouvernement a émis plusieurs propositions pour améliorer les conditions de financement, notamment en prolongeant le prêt à taux zéro qui devait expirer fin 2023. Une autre mesure proposée est le décloisonnement de la marge de flexibilité octroyée aux banques pour déroger au taux d’endettement maximum de 35%. Cependant, il n’est pas certain que ces mesures profitent aux primo-accédants, car les dérogations sont déjà prévues pour eux dans le cadre actuel. Les banques seront donc confrontées à un choix difficile entre un investisseur ayant un reste-à-vivre confortable et un primo-accédant au budget plus serré mais qui pourrait devenir un bon client à long terme.
