Il est parfois judicieux, dans le cadre de la constitution d’un patrimoine immobilier, de recourir simultanément à la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) et à l’utilisation du crédit-bail immobilier. Voici quelques éclaircissements sur ce duo gagnant pour construire votre patrimoine immobilier en toute flexibilité
I – Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?
Avant tout, il est important de souligner que la SCI n’est pas la solution idéale dans toutes les situations de constitution de patrimoine.
Tout d’abord, l’acquisition d’un bien immobilier à des fins d’investissement ne nécessite pas automatiquement la création d’une SCI. Il est essentiel de déterminer le type de location envisagé : si vous prévoyez de louer le bien meublé, vous perdrez tous les avantages offerts par la SCI et sa transparence fiscale, car les revenus de la location meublée sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et sont donc soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cadre d’une SCI.
De plus, si vous créez une SCI, il vous sera difficile de passer d’une location nue à une location meublée au cours de la vie du bien, afin de vous adapter au marché locatif. Bien que cela soit possible, les conséquences fiscales seront lourdes : imposition des amortissements, changement de catégorie d’imposition, imposition au titre de l’Impôt sur le Revenu ou de l’Impôt sur les Sociétés.
Enfin, si vous envisagez des activités de promotion immobilière avec des travaux de rénovation, la création d’une SCI est également déconseillée.
Mais alors, à quoi sert une SCI ? Une SCI peut être utile dans plusieurs situations : l’acquisition d’un investissement immobilier résidentiel destiné à être loué en location nue, l’acquisition de biens immobiliers commerciaux ou d’entreprise pouvant être associés à un financement par crédit-bail immobilier, l’organisation de la transmission de biens immobiliers à ses enfants tout en conservant la capacité de gérer ses logements, voire de les vendre, pour les concubins afin de préserver la résidence principale en cas de décès de l’autre, l’achat en copropriété entre amis pour échapper aux contraintes de fonctionnement d’une copropriété.
Maintenant que cela a été rappelé, examinons les avantages fonctionnels de cette SCI, qui nécessite un certain investissement financier ainsi qu’une gestion du temps.
A) Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. On distingue plusieurs types de Société Civile, servant des objectifs différents.
- La SCI classique : La SCI classique, également appelée SCI de gestion ou SCI de location, a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Elle est souvent utilisée par les familles pour investir et transmettre un patrimoine immobilier ou par les chefs d’entreprise pour financer les murs de leur activité et constituer un patrimoine immobilier. En cas de difficultés rencontrées par l’entreprise, la SCI permet d’isoler ce patrimoine.
- La SCI de Construction Vente : Ce type de SCI a pour but de construire des logements, puis de les revendre. Ces sociétés sont très spécifiques car elles entrent dans le cadre de la promotion immobilière et du marchand de biens. Cette activité relève plutôt d’une activité commerciale, mais si vous ne réalisez qu’une seule opération dans l’année, elle peut être considérée comme civile.
- La SCI d’attribution : La SCI d’attribution a pour objet d’acheter ou construire un ensemble immobilier, pour le diviser par lots destinés à être attribués en propriété ou en jouissance aux associés. La SCIA gère et entretient également ces immeubles, jusqu’à sa dissolution qui a généralement lieu lorsque l’ensemble des lots a été distribué. Elle est généralement utilisée pour la division d’une grande propriété via un héritage par exemple.
- La SCI de jouissance à temps partagé : La SCI de jouissance à temps partagé est basée sur le principe de la multipropriété. Elle est utilisée pour l’achat de résidences secondaires dont le temps d’occupation est partagé entre les actionnaires au prorata de leur nombre de part dans la société. Le fonctionnement est le même qu’une SCI de gestion. Les avantages se trouvent surtout pendant les périodes de vacances scolaires où la rentabilité est souvent présente.
B) Les avantages de la SCI
Créer une SCI permet d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier avec des associés de son choix. Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.
La souplesse de cette structure permet de fixer à l’avance les règles de gestion. En rédigeant les statuts et en se déclarant gérant, on a les mains libres pour choisir le locataire, faire de gros travaux et même vendre le bien immobilier. Ce n’est pas le cas avec une indivision où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés.
Si l’on veut commencer à transmettre son patrimoine locatif à sa famille, le faire via une SCI offre certains avantages. On peut donner des parts de la SCI à ses enfants en calculant le nombre exact qu’il faut pour ne pas dépasser le seuil d’abattement des 100 000 euros, au-delà duquel des droits sont à payer. C’est beaucoup plus difficile avec un logement dont on ne maîtrise pas l’évolution de la valeur
C) Les inconvénients de la SCI
La constitution : La SCI est avant tout une société ; il vous faudra tout d’abord rédiger des statuts. Il est conseillé de les faire rédiger par un notaire ou un avocat, qui retranscrira en termes juridiques vos choix de gestion et d’organisation de celle-ci. L’enregistrement de la société et la parution d’une annonce sont généralement compris dans la prestation du professionnel. Ce coût de constitution s’élève généralement entre 1 500 € et 2 500 €.
La gestion : Une société doit être gérée. Vous devrez donc convoquer tous les associés à une assemblée générale annuelle. Vous devrez également tenir à jour la comptabilité de la société. Les impôts : Une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés et ne peut donc pas adopter une gestion commerciale sauf pour la location meublée.
Les limites d’exploitation : Compte tenu du type d’imposition, il est vivement conseillé de louer les biens immobiliers de la SCI vides, et non en meublé (adieu les locations étudiants et la location saisonnière). De la même façon, votre SCI ne pourra pas exercer une activité de marchand de biens en achetant des appartements en mauvais état pour les rénover et les revendre afin d’encaisser une plus-value (une fois par an passe encore, mais attention).
Par contre, la SCI fait partie des outils de gestion privilégiés en matière de biens immobiliers d’activités tertiaires (bureaux) ou commerciales. Les revenus sont alors traités comme des revenues fonciers.
D) Dans quels cas créer une SCI ?
En toute hypothèse, ce n’est pas seulement et uniquement un avantage fiscal qui doit être recherché mais le meilleur moyen de développer son patrimoine et de répondre à ses besoins qu’ils soient de transmission ou de constitution dudit patrimoine.
Par exemple :
- Détenir par le biais d’une société civile immobilière le local professionnel d’une entreprise permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. Peu importe l’activité, la SCI est un bon moyen de se protéger pour toute activité à risque ;
- Acheter une résidence secondaire et, ayant une grande famille, créer une société civile pour éviter les disputes futures pour savoir qui aura la maison au mois d’août ou encore organiser en amont la transmission de ce patrimoine en réalisation des donations échelonnées ;
- Ou enfin, simplement investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial.
Certains considèrent que la SCI présente un intérêt fiscal en profitant des dispositifs liés à l’imposition à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés si vous êtes au taux marginal d’imposition. Cependant, la location meublée n’est pas possible en SCI, ce qui peut limiter l’intérêt fiscal.
Il est important de noter que si vous ne possédez qu’un seul bien, la SCI peut rapidement coûter plus cher qu’elle ne rapporte, avec des frais de constitution et de gestion lourds.
II – LE CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER
Le crédit-bail immobilier permet à une entreprise de louer des locaux à usage professionnel, tels que des bureaux, des commerces ou des espaces logistiques, tout en ayant la possibilité de les acquérir à la fin du contrat de location. De manière inverse, grâce au mécanisme de cession-bail, une entreprise propriétaire d’un immeuble à usage professionnel peut le céder à une société de crédit-bail, lui permettant ainsi de disposer d’un apport de trésorerie tout en continuant à l’occuper. À la fin du contrat de crédit-bail, l’entreprise redevient propriétaire du bien.
Il est essentiel de noter que le crédit-bail immobilier est mis en place auprès d’un établissement financier, et chaque clause du contrat de crédit-bail revêt une importance significative, pouvant avoir des répercussions. Il est donc crucial de négocier l’ensemble des modalités, et pas seulement le taux ou les conditions de la levée d’option anticipée.
A) Les modalités du crédit-bail immobilier
L’entreprise locataire, également appelée crédit-preneur, établit un contrat avec la société de crédit-bail, connue sous le nom de crédit-bailleur, qui acquiert le bien immobilier et le lui loue.
Ce mécanisme permet au locataire de financer un investissement immobilier sans apport initial ni recours à un prêt bancaire.
Le crédit-bail immobilier repose sur deux contrats distincts : un contrat de vente et un contrat de location.
Différents scénarios sont envisageables :
- L’immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l’achète puis le loue à l’entreprise avec une promesse de vente à la fin du bail.
- L’immeuble n’existe pas encore, le crédit-bailleur acquiert un terrain et prend en charge les travaux tout en laissant la maîtrise d’ouvrage au locataire.
- Le crédit-preneur dispose d’un terrain qu’il vend à une société en vue de la construction de l’immeuble.
- L’immeuble appartient au crédit-preneur qui le vend à une société, laquelle le lui loue à son tour avec une promesse de vente à la fin du bail (cession-bail).
Le montant du loyer est convenu librement entre l’entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la phase de construction de l’immeuble, le crédit-preneur peut verser des pré-loyers.
Les conditions de résiliation anticipée, incluant une éventuelle indemnité, doivent être spécifiées dans le contrat. À défaut, seul le locataire peut demander l’annulation du contrat.
Lorsque la durée du crédit-bail dépasse 12 ans, il est impératif de procéder à une publicité auprès du service de publicité foncière (anciennement la conservation des hypothèques). Cette démarche doit être effectuée par le crédit-bailleur.
B) La fin du contrat de crédit-bail immobilier
À l’expiration du contrat de location, le crédit-preneur dispose de plusieurs options : il peut acquérir l’immeuble, poursuivre la location ou restituer le bien au bailleur.
L’acquisition du bien peut se faire de différentes manières :
- Par le biais d’une cession, conformément à une promesse unilatérale de vente établie à un prix préalablement fixé, tenant compte des loyers versés.
- Par une acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel l’immeuble est construit.
- Par le transfert de propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire.
Seul le crédit-bailleur a le droit de demander le renouvellement du bail.
Dans le cadre d’une société civile immobilière, si le bien est restitué, le locataire doit céder ses parts au bailleur.
Il convient de noter que en cas de faillite de l’entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans avoir la possibilité de le résilier. Les loyers antérieurs à la procédure de faillite seront payés selon l’ordre des créanciers. Si l’entreprise est reprise, le bailleur poursuit l’opération avec le nouveau locataire, qui n’est pas tenu de payer les loyers antérieurs.
C) Quels sont les avantages ?
Le crédit-bail immobilier permet un financement à 100% de l’investissement, sous réserve du paiement du premier loyer.
Les loyers de crédit-bail sont entièrement déductibles en tant que charges pour l’entreprise.
La propriété de l’immeuble loué constitue la principale garantie pour le crédit-bailleur, ce qui permet souvent de dépasser le ratio habituel entre fonds propres et endettement à terme, établi à 1. Ainsi, une proportion moins élevée de capitaux propres peut être admise.
Ni l’immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues par le biais du crédit-bail ne figurent au bilan de l’entreprise. Cela présente l’avantage de “limiter l’endettement apparent de l’entreprise”. Toutefois, les loyers de crédit-bail sont indiqués sur une ligne spécifique du compte de résultat, l’encours des contrats de crédit-bail est mentionné dans les annexes comptables et les contrats sont publiés à la conservation des hypothèques.
Les loyers ne sont que partiellement indexés.
Il est possible de mettre fin anticipativement au contrat dès la septième année.
