Le dispositif d’incitation fiscale, en vigueur depuis le 1er janvier, a récemment été enrichi par une nouvelle mesure appelée “Pinel +”. Cette dernière vise à encourager la construction de logements respectueux de l’environnement ou à vocation sociale. Voici un comparatif détaillé ainsi que des calculs pour mieux comprendre les avantages de ces dispositifs.
Depuis le 1er janvier, il existe non pas un, mais deux dispositifs permettant de bénéficier d’un avantage fiscal lors de l’investissement dans le neuf : le Pinel et le Pinel +. Le dispositif Pinel a subi des modifications concernant les avantages fiscaux accordés en fonction de la durée de mise en location. Les taux de réduction d’impôt ont été réduits, de sorte que pour un engagement de location sur six ans, la réduction d’impôt est de 10,5% du montant de l’achat, de 15% sur neuf ans et de 17,5% sur douze ans. Auparavant, ces taux étaient respectivement de 12%, 18% et 21%. Mais les taux seront encore réduits en 2024 pour atteindre 9%, 12% et 14%.
Cependant, certaines conditions demeurent inchangées, telles que la localisation du bien en zone A bis, A ou B1, les plafonds de loyer et de ressources du locataire, ainsi que la limite globale d’investissement fixée à 300 000 euros ou 5 500 euros par mètre carré pour le calcul de la réduction d’impôt. En 2023, la réduction d’impôt maximale pour le dispositif Pinel atteint 52 500 euros sur douze ans (17,5% de 300 000 euros), contre 63 000 euros auparavant. Cela se traduit par une réduction d’impôt de 4 375 euros par an.
Le dispositif Pinel +, quant à lui, vise à encourager la construction de logements respectueux de l’environnement ou à vocation sociale. Cette mesure vient s’ajouter au dispositif Pinel existant. Les conditions d’éligibilité restent globalement les mêmes, à l’exception de certains critères qui peuvent être liés à la localisation, telle que les quartiers prioritaires de la politique de la ville, ou aux normes énergétiques et de qualité, comme la surface minimale par typologie ou la présence d’espaces privatifs extérieurs. Grâce à cette nouvelle mesure, les investisseurs peuvent bénéficier d’un avantage fiscal plein pot tout en contribuant à des initiatives écologiques ou sociales.
Cependant, l’offre de logements répondant aux critères du dispositif Pinel + est assez restreinte, les logements éligibles représentant moins de 7% du marché, l’augmentation des prix des matières premières, la rareté des terrains disponibles et les complexités liées aux nouvelles exigences réduisant nécessairement l’offre éligible à ce nouveau dispositif. Ainsi, les logements éligibles au régime Pinel + doivent répondre à certaines normes environnementales, notamment la norme RE 2020, et obtenir un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A, alors que la définition du DPE est en constante évolution, ce qui crée une certaine incertitude quant à la possibilité qu’un projet soit effectivement éligible au régime Pinel + à long terme.
Les appartements éligibles au régime Pinel + doivent également respecter des critères de confort. Ces critères comprennent une surface habitable minimale de 28 m2 pour un studio ou de 45 m2 pour un 2 pièces, la présence d’un balcon d’au moins 3 m2 pour un studio ou un 2-pièces, et une double orientation pour les logements à partir de trois pièces. L’ensemble de ces critères contribue à augmenter les prix des logements éligibles au Pinel +.
Cependant, les loyers des biens éligibles au Pinel + restent soumis aux mêmes plafonds au mètre carré que ceux éligibles au régime Pinel. Cela signifie que malgré les exigences supplémentaires imposées aux logements éligibles au Pinel +, les loyers ne peuvent pas dépasser un certain seuil. Cette contrainte peut réduire le rendement potentiel de l’investissement, car les coûts plus élevés liés aux critères de confort peuvent ne pas être pleinement compensés par les loyers.
On comprend mieux dès lors le faible volume de programmes éligibles au Pinel +.
Lorsqu’il s’agit de choisir entre une opération en Pinel + ou en Pinel, il est essentiel d’évaluer si l’avantage fiscal supplémentaire compense l’écart de prix. Cette analyse doit être réalisée au cas par cas, en tenant compte des spécificités de chaque situation. Il est important de noter que les biens éligibles au dispositif Pinel + mais situés en dehors des quartiers prioritaires seront livrés ultérieurement, ce qui entraîne un décalage dans la réalisation des bénéfices fiscaux.
Dans ce contexte, il est préférable de privilégier actuellement l’investissement dans un bien éligible au dispositif Pinel. Cette option offre une certaine stabilité et permet de bénéficier immédiatement des avantages fiscaux prévus par le régime. Cela évite également les éventuelles incertitudes liées aux délais de livraison plus longs associés aux biens en Pinel + hors quartiers prioritaires.
L’investissement dans l’immobilier neuf par les temps qui courent nécessite une approche prudente, car le contexte actuel n’est pas favorable. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont enregistré une baisse de 26 % par rapport à l’année précédente (2022). Cette diminution est attribuable à la difficulté rencontrée par ces investisseurs pour obtenir un financement, en raison de la hausse des taux de crédit immobilier qui ont triplé depuis l’année dernière.
Cette situation a eu pour conséquence une augmentation du taux de désistement, passant de 37 % au premier trimestre 2022 à 41 % au premier trimestre 2023. Dans un marché ralenti, il est essentiel de faire preuve de vigilance quant à la faisabilité des opérations. Des questions se posent : l’acte de vente pourra-t-il être signé dans les délais impartis ? Il est également crucial de surveiller attentivement le bon déroulement des travaux et des livraisons, même si les promoteurs immobiliers multiplient les initiatives pour se montrer rassurants, en ne mettant en vente les projets qu’après l’obtention des permis de construire et la résolution de tous les recours éventuels par exemple.
