La location saisonnière est un investissement très rentable, mais elle est de plus en plus encadrée par l’état et les municipalités. Les investisseurs doivent donc se préparer à suivre de multiples règles et à engager certaines démarches selon les villes.
RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Avant de se lancer dans la location saisonnière, l’investisseur doit vérifier si le règlement de la copropriété permet la location meublée saisonnière. Dans le cas contraire, l’autorisation doit être votée en assemblée générale. Dans tous les cas, il est essentiel de s’assurer que les locataires ne provoquent pas de troubles, et de rester à l’écoute des voisins. Par exemple, si le bruit des roulettes de valises devient insupportable, ou si les locataires provoquent trop souvent des nuisances nocturnes, le syndicat de copropriété peut mettre une interdiction à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale.
AUTORISATION DE CHANGEMENT D’USAGE ET COMPENSATION
Dans les grandes villes, comme Paris, Lyon, Nice, Strasbourg, Bordeaux, Annecy ou Toulouse, il est nécessaire de demander une autorisation de changement d’usage à la mairie. Cette autorisation concerne la transformation d’un logement d’habitation en un local d’activité. Toutefois, cette autorisation peut être limitée dans le temps. Par exemple, à Nice, elle est accordée pour une durée de six ans à une personne par foyer fiscal. Au-delà, la règle de la compensation s’applique. Cela signifie que pour chaque logement transformé en location saisonnière, il faut proposer un local commercial de même surface pour le transformer en bien d’habitation. Ainsi, on reconstitue la perte d’un logement par la création d’un autre, de surface au moins équivalente, dans la même commune. Cette condition peut être coûteuse et compliquée, réduisant ainsi la rentabilité de l’opération.
De plus en plus de municipalités appliquent cette règle de la compensation. C’est le cas à Paris, Bordeaux, Lyon, Strasbourg et récemment, vingt-quatre communes de la communauté d’agglomération du Pays Basque, telles que Biarritz, Saint-Jean-de-Luz ou Bayonne. Il convient de noter que les règles peuvent varier en fonction des villes et même de l’emplacement du bien. À Paris, par exemple, dans les arrondissements considérés en pénurie de logements, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de ceux faisant l’objet de la demande de changement d’usage. De plus, dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, une déclaration préalable est nécessaire avant de demander le changement d’usage. Pour les investisseurs qui préfèrent éviter les tracas administratifs, il peut être plus judicieux de choisir des communes plus petites où une simple déclaration suffit.
Une fois les démarches effectuées, un numéro d’enregistrement est délivré et doit être communiqué dans toutes les annonces proposant le bien à la location. Les plateformes en ligne et les conciergeries ont pour consigne de refuser les annonces qui ne comportent pas ce numéro d’enregistrement. Il est donc essentiel de ne pas négliger cette étape.
INTÉRÊT D’UN CLASSEMENT EN MEUBLÉ TOURISTIQUE
Le classement d’une à cinq étoiles est un gage de qualité pour les logements en meublé touristique. Ce classement est comparable à celui des hôtels. Les logements classés en meublés de tourisme sont appréciés tant par les Français que par les étrangers en raison de leur confort et de leur équipement. Sur le plan fiscal, il est avantageux d’obtenir une classification étoilée. En effet, les biens classés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71 % (applicable jusqu’à 82 000 euros de revenus annuels), tandis que ceux en location saisonnière classique bénéficient d’un abattement de 50 % (pour des revenus annuels inférieurs à 32 900 euros). De plus, les logements classés sont exonérés de taxe foncière et de taxe d’habitation. Il est également possible d’accepter les Chèques-Vacances, de plus en plus utilisés par les vacanciers français. Cependant, seuls les hébergements classés peuvent s’inscrire à l’Agence nationale pour les Chèques-Vacances moyennant une adhésion annuelle d’environ 40 euros. Cela permet d’attirer une clientèle supplémentaire à moindre coût. Pour obtenir un classement, il est nécessaire de s’adresser à un organisme accrédité par le Cofrac, dont la liste est disponible dans les offices de tourisme. Le classement est valable cinq ans et une copie du document doit être envoyée à la préfecture. Enfin, il est indispensable de déclarer le meublé de tourisme pour obtenir un numéro Siret et bénéficier de l’abattement de 71 %.
VISIBILITÉ ET ENTRETIEN DU MEUBLÉ TOURISTIQUE
Une fois toutes les démarches accomplies, il reste à gérer le logement en location saisonnière. Il est important de faire la distinction entre les plateformes et les conciergeries. Les plateformes telles que Airbnb se contentent de diffuser l’annonce pour permettre une meilleure visibilité en France et à l’international. En contrepartie, elles prélèvent une commission pouvant aller jusqu’à 20 %. Les conciergeries, quant à elles, assurent l’administration et la gestion du séjour, avec une équipe de maintenance disponible 24 heures sur 24. Certaines conciergeries se chargent de la rédaction et de la mise en ligne des annonces, soit en travaillant directement avec des plateformes, moyennant une commission de 20 %. Dans les deux cas, il est préférable de choisir des établissements ayant une certaine renommée pour bénéficier de diverses assurances et éviter les éventuelles escroqueries. Il est bien sûr essentiel d’inclure ces frais dans le calcul du rendement.
FISCALITÉ EVOLUTIVE
Le 14 février dernier, les députés socialistes ont déposé une proposition de loi à l’Assemblée nationale visant à supprimer l’abattement fiscal qui crée une inégalité entre la location saisonnière et la location de longue durée. En d’autres termes, si cette proposition est adoptée, les abattements
Malgré ces contraintes, la location saisonnière continue d’attirer de nombreux investisseurs en raison de son rendement potentiellement trois fois supérieur à celui de la location classique. Cependant, il est crucial de prendre en compte les formalités et les règles spécifiques à chaque ville afin de se lancer en toute conformité.
