Les investisseurs locatifs seront les premiers concernés par les changements apportés aux règles et à la portée du diagnostic de performance énergétique (DPE). Voici les raisons de cette situation.
Le 1er juillet 2021 marquait l’entrée en vigueur du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), qui, tout comme sa version précédente, établit une classification des biens selon leur performance énergétique, allant de A (la meilleure note) à G (la pire), par un professionnel agréé. Cependant, cette nouvelle version comporte plusieurs modifications structurelles importantes. Par exemple, le DPE doit maintenant être affiché dès la publication de l’annonce de vente ou de location, en incluant les informations essentielles telles que la classe énergie, la classe climat et les dépenses théoriques annuelles de chauffage, avant d’être annexé dans sa totalité au contrat. Les DPE vierges sont également révolus, sauf dans des cas exceptionnels. Sa durée de validité reste de dix ans.
En outre, le DPE est opposable aux tiers, ce qui signifie que son contenu peut être invoqué par l’acheteur ou le locataire qui peut intenter une action en justice en se basant sur ce document. De plus, l’évaluation de la performance énergétique du bâtiment repose désormais sur ses caractéristiques techniques plutôt que sur la consommation des occupants, ce qui garantit davantage d’impartialité. La note du DPE est établie en combinant les données de consommation théorique d’énergie et les émissions de CO2, la pire des deux déterminant la note finale. Il est à noter que les DPE de la “version précédente” demeurent valables pendant un certain temps: jusqu’à la fin de l’année 2022 pour ceux établis entre 2013 et 2017 et jusqu’à la fin de l’année 2024 pour ceux effectués entre 2018 et le 30 juin 2021.
Comprendre le nouveau DPE
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a subi une importante évolution : il est devenu contractuel, engageant ainsi la responsabilité du propriétaire ainsi que celle du diagnostiqueur.
Les catégories du DPE ont subi une refonte. Elles dépendent désormais de la consommation énergétique annuelle, en kilowattheures par mètre carré, et des émissions de CO2 théoriques, en kilogramme par mètre carré et par an. Il existe sept catégories allant de A (logement extrêmement performant) à G (logement extrêmement peu performant), en passant par B (très performant), C (assez performant), D (assez peu performant), E (peu performant) et F (très peu performant).
Le diagnostiqueur se sert des caractéristiques physiques du logement pour établir le DPE, et prend en compte les factures de travaux pour améliorer le classement.
Le nouveau DPE inclut des informations supplémentaires telles que le coût théorique de la consommation d’énergie, le niveau de déperditions thermiques et l’état de l’isolation et de la ventilation. Le rapport fournit également des recommandations pour des travaux d’amélioration et une estimation des coûts pour atteindre une meilleure performance énergétique.
Les conséquences du nouveau diagnostic de performance énergétique, plus fiable, complet et facile à lire, seront majeures pour les propriétaires, en particulier les bailleurs. La loi Climat et Résilience, également en vigueur depuis l’été dernier, donne une valeur juridique aux classes du DPE. En conséquence, les propriétaires de logements classés E, F et G, les plus énergivores, verront leurs droits progressivement limités, comme l’augmentation des loyers, avant une interdiction totale de location.
Il convient de rappeler que les logements situés dans les 1149 villes des zones tendues sont soumis à d’importantes contraintes en matière d’augmentation des loyers en cas de changement de locataire. Afin d’éviter le gel des loyers lors de la relocation, il est possible de recourir à une clause de travaux qui prévoit une augmentation en cas de travaux d’amélioration tels que l’installation d’une cuisine équipée dans les parties privatives ou d’un ascenseur dans les parties communes. Alternativement, il est possible de prouver que le loyer est sous-évalué.
Cependant, depuis le début de l’année 2021, les logements classés F et G, considérés comme énergivores et situés dans des zones tendues, ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer lors de la relocation. Seul l’indexation des loyers pour les baux en cours est encore autorisée. À partir du 25 août 2022 (et à partir du 1er juillet 2024 pour les territoires hors France métropolitaine), le gel des loyers sera étendu à l’ensemble du territoire pour les passoires énergétiques classées F et G, sans aucune exception possible. En d’autres termes, les propriétaires de ces biens ne pourront plus augmenter les loyers, que ce soit au moment de la signature d’un nouveau contrat de location ou en cours de bail, même par indexation.
En ce qui concerne la restriction de la possibilité de louer, les logements classés G seront concernés à partir du 1er janvier 2025. Cependant, pour les logements les plus énergivores de la classe G, ceux qui ont une consommation énergétique supérieure à 450 kWh par mètre carré, le couperet tombera dès le 1er janvier 2023 (environ 90 000 logements selon le ministère du Logement).
Dans moins de trois ans, ces pires passoires énergétiques du parc locatif seront considérées comme des logements impropres à la location. Ensuite, en 2028, les logements classés F seront concernés, puis six ans plus tard les logements E.
Dans la pratique, la responsabilité de faire respecter les dispositions de la loi Climat reviendra au locataire. S’il constate, notamment en cas de différence importante entre la consommation théorique et ses factures d’énergie, que le logement qu’il occupe ne respecte pas les normes minimales de performance énergétique, il pourra demander au propriétaire d’effectuer des travaux de rénovation et d’isolation pour se conformer à la loi. Tout d’abord, cela peut être négocié à l’amiable entre les deux parties. Le propriétaire peut bien sûr refuser cette demande, mais il prend un risque. Si l’affaire est portée devant les tribunaux, le juge peut ordonner une réduction de loyer et des dommages-intérêts en faveur du locataire, en plus de contraindre le propriétaire à réaliser les travaux de rénovation demandés. Si un accord amiable ne peut être trouvé ou si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire ou la commission départementale de conciliation pour une médiation.
En théorie, la loi Climat prévoit que les propriétaires doivent effectuer des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique de leurs logements, mais dans la pratique, certains ne pourront pas les réaliser, notamment si cela dépend d’une décision en copropriété. La loi prévoit une exonération pour ces propriétaires s’ils agissent de bonne foi et que l’impossibilité de réaliser les travaux persiste. Pour certains investisseurs, la mise en place du DPE est difficile à accepter, car ils doivent décider entre effectuer les travaux ou vendre leur bien avant qu’il ne perde de la valeur sur le marché de la location. De nombreux propriétaires semblent avoir opté pour la vente, comme en témoigne l’augmentation des mises en vente de logements classés F ou G constatée par la plateforme d’annonces SeLoger, notamment à Rennes, Paris et Nantes.
Les logements énergivores subissent une décote qui varie en fonction de la tension du marché immobilier local. Selon une analyse de SeLoger, les écarts de prix entre les biens classés F et A (bâtiments neufs) diffèrent beaucoup selon les villes. Les communes peu ou modérément tendues affichent les décalages les plus importants, comme à Brest où l’écart est de 57%. À l’inverse, dans les grandes villes, cet écart est faible voire inexistant. La performance énergétique d’un logement influe sur les charges qu’il occasionne, notamment dans les copropriétés où le chauffage est centralisé. Les prix des logements ont toujours tenu compte de ce facteur. Les banques sont plus frileuses qu’avant pour accorder des prêts pour l’acquisition d’un bien énergivore. Elles scrutent la capacité des emprunteurs à faire face aux dépenses énergétiques, dans le cadre de leur reste à vivre, ou à financer d’éventuels travaux. L’impact du classement énergétique des biens sur leur prix de marché devrait s’amplifier.
Il est évident que changer de classe énergétique implique des coûts qui peuvent dissuader certaines personnes. Un expert de ma rénovation chez Hello Watt, indique qu’une rénovation globale incluant l’isolation (plancher, murs, combles et fenêtres), le changement de chauffage et de ventilation coûte entre 50 000 et 80 000 euros pour une maison. Pour une isolation combinée du toit et des murs, le coût varie de 150 à 300 euros par mètre carré. Pour un nouvel équipement de chauffage, le budget est de 5 000 à 15 000 euros, qu’il s’agisse d’une chaudière à granulés, d’un poêle à bois ou d’une pompe à chaleur. Selon ce même expert, dans de nombreux cas, une isolation par l’extérieur combinée à l’installation d’un chauffage économe peut suffire à faire passer une passoire thermique dans une catégorie acceptable (classe C ou D).
Si la revente de votre bien immobilier n’est pas à l’ordre du jour, il est judicieux d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour valoriser votre propriété. Ces travaux peuvent s’avérer rentables rapidement, avec un retour sur investissement variant entre quatre et treize ans, selon les cas (voir tableau ci-dessus). Il est donc raisonnable de considérer cette option sérieusement.
Pour minimiser les coûts des travaux, il est recommandé de rechercher des subventions. MaPrimeRénov’ est la principale d’entre elles, mais il y a également les primes CEE offertes par les fournisseurs d’énergie. Un responsable de l’administration des ventes chez Liberkeys, rappelle que tous les particuliers ont droit à ces aides, dont le montant dépend des revenus du foyer et de la nature des travaux. Pour connaître vos droits, rendez-vous sur le site officiel MaPrimeRénov’ (france-renov.gouv.fr). Il existe plusieurs bonus tels que le bonus sortie de passoire (pour les travaux permettant de sortir le logement de l’état de passoire thermique), le bonus bâtiment basse consommation (pour atteindre une étiquette énergie B ou A), le forfait rénovation globale (pour les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs qui effectuent des travaux en bouquet) et le forfait assistance à maîtrise d’ouvrage (pour les ménages qui souhaitent être accompagnés dans la réalisation de leurs travaux).
Lorsqu’il s’agit de rénover un logement, opter pour une construction neuve présente de nombreux avantages. Les frais de notaire sont réduits, et il n’y aura pas de gros travaux à prévoir avant au moins quinze ans. Choisir un appartement neuf offre donc une tranquillité d’esprit appréciable. Le dispositif Pinel n’est pas le seul avantage à considérer lors d’un investissement dans le neuf : le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) peut également être intéressant grâce à la possibilité d’intégrer l’amortissement de la valeur du bien dans les charges déductibles, quel que soit le niveau de revenu de l’investisseur. Le seul inconvénient est l’inflation des prix dans certains programmes, due notamment à la nouvelle norme énergétique RE2020, qui entraîne une augmentation d’au moins 5% des coûts pour les promoteurs.
